Tranh chấp về việc sang tên sổ đỏ khi CSH mất NLHVDS

K/g VP Luật sư Minh Gia Bố mẹ chồng tôi có 2 người con, anh chồng và chồng của tôi, nay chồng tôi đang công tác dài hạn tại nước ngoài. Bố mẹ tôi có 1 căn nhà đang đứng tên ông bà, ông năm nay 89 tuổi và đã hơi lẫn ( sự việc trước đây ông nhớ rất tốt, vợ con và người thán ông vẫn nhận biết tốt, chỉ có những việc vừa xảy ra thì ông hoàn toàn không nhớ gì ). Cách đây gần 1 năm mẹ chồng cùng anh cả gửi ông vào viện dưỡng lão. Hiện nay, bà và anh cả muốn sang tên sổ đỏ của ông bà cho anh cả mà không cho chồng tôi biết, khi tôi gọi điện hỏi thì chồng tôi không đồng ý việc này. 

Vậy tôi muốn hỏi bà và anh trai chồng sang tên như vậy có đúng luật pháp hay không? chồng tôi sẽ làm gì để ngăn chặn việc này ? tôi xin cảm ơn !

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường hợp của bạn, căn nhà đứng tên bố mẹ chồng bạn nên đây là tài sản chung của bố mẹ chồng bạn. Do đó, việc định đoạt tài sản chung được giải quyết  theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014. Cụ thể:

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Và Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015.

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

...

Như vậy, việc thực hiện giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất trên cần có sự đồng ý của bố chồng bạn. Tuy nhiên, theo như bạn nói thì bố bạn hiện không còn minh mẫn, khả năng nhận thức kém nhưng đã có quyết định/ bản án của Tòa về việc tuyên bố bạn mất năng lực hành vi dân sự hoặc Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi theo Điều 22, 23 Bộ luật Dân sự 2015 hay không. Cụ thể:

“Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Điều 23. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

1. Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

2. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

+ Trường hợp, không có tuyên bố của Tóa án về việc bố chồng bạn mất năng lực hành vi dân sự hoặc người gặp khó khăn trong nhận thức, điều khiển hành vi của mình thì giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ và anh chồng bạn (không có sự đồng ý của bố) được xác định là vô hiệu. Do đó, nếu việc tặng cho đã được thực hiện và sang tên quyền sử dụng thì bố bạn có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho chồng bạn để khởi kiện ra Tòa án tuyên hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên, hoàn trả lại đất cho bố bạn.

+ Trong trường hợp bố chồng bạn đã có tuyên bố của Tòa án về việc mất năng lực hành vi dân sự thì mẹ chồng bạn sẽ là người giám hộ đương nhiên theo khoản 1 Điều 53 và  Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 53. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

Trường hợp không có người giám hộ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Bộ luật này thì người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau:

1. Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

2. Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.

3. Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ."

Theo đó, mẹ chồng bạn sẽ có quyền xác lập, thực hiện các giao dịch trong phạm vi đại diện theo Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy, mẹ chống bạn chỉ có quyền xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự vì lợi ích hợp pháp của bố bạn. Khi đó,  nếu giao dịch tặng cho giữa mẹ và anh chồng bạn không vì lợi ích của bố chồng bạn thì giao dịch vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi có quyền khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Trần Phương Linh - Luật Minh Gia