Hoài Nam

Trách nhiệm do đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật

Luật sư tư vấn về trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật. Tư vấn về quyền của người sử dụng đất tron g việc định đoạt quyền sử dụng đất, mức bồi thường khi đơn chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật. Nếu bạn gặp vấn đề này cần tư vấn, hỗ trợ giải đáp những thắc thắc, đưa ra hướng giải quyết đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi.

1. Tư vấn về vấn đề cho thuê đất hiện nay.

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng vì nhiều lí do khác nhau, chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng đất mà có nhu cầu cho người khác thuê lại để sử dụng. Vì vậy việc xác lập hợp đồng sử cho thuê đất ngày càng lớn, kéo theo đó thì tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thuê đất ngày một nhiều. Vậy hướng giải quyết đối với các tranh chấp về việc thuê đất là như thế nào? Quyền và lợi ích của các bên đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật ra sao. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi  1900.6169, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+ Quyền của người sử dụng đất ;

+ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ;

+ Mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất không có căn cứ ;

2. Trách nhiệm do đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật.

* Luật sư tư vấn về trách nhiệm do đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật.

Hiện nay, nhu cầu thuê đất và cho thuê đất giữa cá nhân với nhau diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất thường có nhiều vấn đề tranh chấp phát sinh, đặc biệt là vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật. Việc đưa ra hướng giải quyết liên quan đến vấn đề này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên.

Nếu bạn đang gặp trường hợp này, cần tư vấn, hỗ trợ, đưa ra hướng giải quyết phù hợp đảm bảo được quyền và lợi ích tối đa nhất cho bạn. Bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi, chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề này cho bạn.

Để được hỗ trợ, tư vấn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:  1900.6169

Ngoài ra, bạn  có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Câu hỏi: Xin chào quý luật sư. Gia đình em (bên B) có thuê đất từ một người A, thời hạn thuê là từ 01/06/2015 - 01/06/2019 (04 năm). Trong thời gian cho thuê, tức là vừa rồi, khoảng tháng 11/2017, bên A có bán lại mảnh đất mà bên B thuê cho một bên thứ 3, em gọi là bên C. Theo hợp đồng, trong thời gian 2 năm đầu, tức là từ 06/2015 - 06/2017, giá thuê sẽ trả mỗi tháng, và mức giá là 4.000.000đ / 01 tháng. Sau thời gian 2 năm đầu, thì mức giá sẽ do 2 bên A và B tự thỏa thuận. Tính từ thời điểm 06/2017, bên B vẫn tiếp tục trả cho bên A mức giá cũ là 4.000.000đ / 01 tháng và không thấy bên A có biểu hiện phản đối hay yêu cầu khác. Đến bây giờ, sau khi đã mua được đất, bên C yêu cầu bên B là tăng giá thuê đất lên 6.000.000đ / 01 tháng, nếu không đồng ý sẽ lấy lại đất. Vậy em muốn hỏi quý luật sư gia đình em (bên B) có bị lấy lại đất nếu như bên C yêu cầu không, và mức bồi thường sẽ như thế nào? (toàn bộ nhà cửa trên đất bây giờ là bên B xây dựng, khi thuê đất chỉ là đất trống chưa khai hoang). Khi bên B kiện ra tòa thì tòa sẽ xử lý như thế nào? Trong hợp đồng không quy định đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng vậy bên B có được bồi thường theo pháp luật không? Bên B phải làm gì trong trường hợp này? Em kính gửi quý luật sư hợp đồng thuê đất của bên B.

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Về quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu mảnh đất:

Theo như thông tin của bạn thì thời gian thuê đất của gia đình bạn là 4 năm nhưng mới thuê được 2 năm thì chủ sở hữu mảnh đất lại thực hiện viêc chuyển nhượng mảnh đất cho người khác. Tuy nhiên đây là quyền mà chủ sở hữu mảnh đất được phép thực hiện. Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

..."

Ngoài ra Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu:

"Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản."

Theo đó chủ sở hữu có quyền bán mảnh đất cho người thứ ba và phải báo cho người thuê tài sản biết. Người thuê tài sản tiếp tục sử dụng tài sản cho hết thời gian thuê và thực hiện nghĩa vụ cho bên thuê hoặc bên được chuyển nhượng do các bên thỏa thuận.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất:

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng được quy định tại Điều 428 BLDS 2015 cụ thể như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại tài sản cho thuê nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận. Theo thông tin của bạn thì các bên có thể thỏa thuạn lại về giá sau 2 năm thuê và bên cho thuê đã tăng giá thuê lên, tuy nhiên trong hợp đồng hai bên không thỏa thuận mức giá cụ thể do đó căn cứ vào giá thuê theo quy định của pháp luật.

Điều 473 BLDS 2015 quy định về giá thuê:

"1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê."

Như vậy, nếu hai bên không thỏa thuận rõ ràng và sau đó thỏa thuận không được thì giá thuê sẽ xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. 

Do đó bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lại đất, tuy nhiên trrường hợp của bạn bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ do được xác định là bên vi phạm và thực hiện trách nhiệm bồi thường đối với gia đình bạn. Múc bồi thường sẽ được xác định trên mức thiệt hại thực tế của gia đình bạn do hành vi đơn phương chấm dứt hượp đồng của bên cho thuê. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo