Nguyễn Văn Thành Tâm

Thủ tục mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Đất đai luôn là lĩnh vực được nhiều người quan tâm bởi những hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,... thường xuyên diễn ra. Theo đó, việc nhận chuyển nhượng đất đai như thế nào để tránh những rủi ro pháp lý là vấn đề được nhiều người đặc biệt quan tâm.

1. Luật sư tư vấn về luật Đất đai

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, thường xuyên xảy ra tranh chấp nên pháp luật quy định rất rõ ràng về những điều kiện giấy tờ, trình tự, thủ tục cần thiết để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy mua bán viết tay vẫn còn tồn tại, thậm chí diễn ra khá phổ biến. Với hình thức chuyển nhượng này, tồn tại rất nhiều rủi ro pháp lý cho người mua.

Với tài sản đang thế chấp, pháp luật dân sự quy định rất rõ ràng về điều kiện mua bán, chuyển nhượng. Nếu không đáp ứng được các điều kiện đó, giao dịch sẽ bị vô hiệu. Mặt khác, có rất nhiều cách để có thể mua tài sản thế chấp nhưng đa phần đều sẽ có những rủi ro nhất định.

Nếu bạn đang có nhu cầu mua đất thế chấp và không biết làm thế nào để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình hoặc chưa rõ các quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ với chúng tôi qua Email hoặc Tổng đài 1900.6169 của Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

2. Tư vấn nhận chuyển nhượng đất thế chấp ngân hàng

Nội dung tư vấn: Hiện tại tôi đang làm thủ tục để mua một nhà cấp 4 với giá là 550 triệu đồng. Tuy nhiên ngôi nhà nay đang cầm cố ngân hàng 300 triệu đồng.

Người chủ miếng đất (đã có gia đình) không có nhà nên ủy quyền cho người em trai bán đất bằng giấy viết tay, chưa có công chứng. - Người bán muốn tôi trả 300 triệu trước để họ lấy sổ đất ra trước. Sau đó mới làm thủ tục sang tên cho tôi. Vậy xin anh chị có tôi biết làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu làm đúng như yêu cầu của bên bán, thì tôi cần làm những giấy tờ gì ạ. Tôi xin cảm ơn.

TRẢ LỜI: 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp tài sản:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Chiểu theo các quy định nêu trên, về nguyên tắc khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất).

Hiện bạn đang muốn mua thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng và như phân tích trên thì để thửa đất trên đủ điều kiện để chuyển nhượng buộc phía Ngân hàng phải đồng ý cho các bên thực hiện giao dịch. Nhưng, theo chúng tôi thì Ngân hàng rất khó để chấp nhận yêu cầu này của đương sự (trừ trường hợp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc tài sản thế chấp khác).

Vậy, trường hợp các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch trên thì có thể lựa chọn cách thức thanh toán cho Ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) sau đó lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Để thực hiện mục đích của các bên, chúng tôi tư vấn cho bạn hai phương án:

Phương án 1: Các bên sẽ thỏa thuận 300 triệu VNĐ là tiền trả trước và ký kết giấy biên nhận. Sau này, 300 triệu VNĐ sẽ được trừ khi các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Phương án 2: Các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc là 300 triệu VNĐ. Hợp đồng đặt cọc với mục đích buộc các bên phải tiến hành thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên, đổi chủ. Trường hợp bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận sẽ bị phạt cọc (trả lại 300 triệu VNĐ cộng thêm 1 khoản phạt cọc bằng 300 triệu VNĐ).

Theo chúng tôi, cả hai phương án trên đều phải có lòng tin vào đối tác và phương án thứ 02 sẽ đảm bảo quyền và lợi ích cho bạn.

>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6169

------------

Câu hỏi thứ 2 - Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Kính chào Luật sư. Tôi muốn được luật sư tư vấn một số vấn đề về đất nông nghiệp như sau.Tôi có ý định mua mảnh đất nông nghiệp đã có nhà ở kt 5x20m, nằm trong một thửa đất chung 500m, thửa đất này đã tách 5 sổ riêng cho từng hộ nhưng trong từng sổ vẫn ghi đất chung. Bây giờ nếu tôi mua lại của 01 hộ thì có làm được hợp đồng công chứng chuyển nhượng không? Và trách nhiệm của các bên như thế nào? Rất mong được Luật sư tư vấn. Trân trọng!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?

>> Bán nhà thuộc sở hữu chung nhiều người

>> Mua nhà đứng tên đồng sở hữu sẽ gặp những khó khăn nào?

Theo đó, trong trường hợp bạn mua đất và được sự đồng ý của những người sở hữu chung trong sổ thì hai bên có thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng. Đồng thời, hoàn tất hồ sơ sang tên quyền sử dụng tai cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Gọi ngay