Nguyễn Thị Hoài Thơ

Thủ tục hủy sổ đỏ và đòi đất từ giao dịch với người thứ ba ngay tình

Bà nội em mất đi để lại mảnh vườn đứng tên Bà là chủ sở hữu (Sổ đỏ được cấp năm 2004). Sau khi Bà mất (2010) đến năm 2014 chú út tôi kêu người về bán và sang tên cho người khác thì những người con còn lại của Bà phản đối và xảy ra tranh chấp. Chú út đã đưa ra cuốn sổ đỏ đã được sang tên cho Vợ chồng Chú (sổ đỏ được cấp năm 2012) cùng bản di chúc Bà tôi để lại (bản di chúc này đã được tòa án 2 cấp tuyên không hợp pháp).

Câu hỏi tư vấn:

Vậy cho em hỏi tài sản trên sẽ được phân chia như thế nào? Gia đình muốn yêu cầu hủy sổ đỏ của Chú tôi thì thủ tục như thế nào? Cấp nào sẽ hủy được cuốn sổ đỏ này? Phần đất Chú tôi đã bán sẽ được Xử lý như thế nào? Mong nhận được sự tư vấn của các Luật sư. Xin cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, di chúc của bà do chú Út bạn đưa ra đã bị hai câp xét xử của Tòa án tuyên di chúc không hợp pháp. Vì vậy, theo quy định tại Điều 675 Bộ luật dân sự 2005 thì:

 “1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

Thứ tự thừa kế theo pháp luật sẽ tuân theo hàng thừa kế, quy định cụ thể tại Điều 676 BLDS 2005 như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Khi có căn cứ di chúc không hợp pháp, tài sản của bà bạn sẽ được chia theo quy định của pháp luật, chia đều cho những thuộc hàng thừa kế.

Khi sổ đỏ được cấp dựa trên di chúc hợp pháp, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan có quyền nộp đơn ra Tòa án nhân huyện nơi có đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử đất. Căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa, UBND huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp sai đối tượng.

Thứ hai, về quyền sử dụng đất đối với phần đất chú Út bạn đã chuyển nhượng cho người khác.

Bạn có đưa thông tin là chú Út bạn đã gọi người đến bán và sang tên cho người khác thì những người con còn lại của bà phản đối.

Về vấn đề đòi lại tài sản khi tài sản đã được chuyển giao cho người thứ ba phụ thuộc vào việc chuyển giao của người thứ ba ngay tình hay không ngay tình. Việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký nên mới tin rằng người chuyển giao tài sản cho mình là người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch. Nếu giao dịch với người thứ ba không ngay tình thì những người có quyền lợi liên quan có thể đòi lại được đất. Nếu giao dịch với người thứ ba là giao dịch ngay tình, tùy thuộc vào thời điểm gia đình bạn yêu cầu giải quyết tranh chấp để xét xem có thể đòi lại được quyền sử dụng đất hay không? Bởi vì có sự khác biệt giữa quy định của Bộ luật dân sự 2005 (hiện đang có hiệu lực pháp luật) và Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực từ 01/01/2017).

Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 có quy định:

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nếu bạn yêu cầu giải quyết tranh chấp trong năm 2016 – thời điểm Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực thì gia đình bạn đòi được quyền sử dụng đất từ người thứ ba. Nếu giải quyết từ thời điểm 01/01/2017 thì nếu người thứ ba đã đăng ký sang tên họ thì gia đình bạn không đòi được quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục hủy sổ đỏ và đòi đất từ giao dịch với người thứ ba ngay tình. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV: Thùy Dương - Công ty Luật Minh Gia.

Gọi ngay