Tặng cho tài sản cho cháu chưa thành niên, mẹ cháu có được quyền chuyển nhượng tài sản này cho người khác?

Nội dung tư vấn: Cha mẹ tôi lấy nhau và có tài sản chung sau hôn nhân gồm - 1 ngôi nhà đang ở diện tích 100m - Và 2 mảnh đất đang để trống. Cha của tôi đã qua đời hơn 20 năm, gia đình tôi có 5 chị em, trong đó có một anh trai nhưng anh trai của tôi đã qua đời 4 năm. Hiện tại chị dâu và 2 người con trai của anh trai tôi đang sống chung với mẹ của tôi (tức là bà nội của cháu). Trước khi cha tôi qua đời không để lại di chúc nay mẹ tôi muốn cắt 1 phần đất tặng cháu nội để thờ cúng anh trai tôi nhưng gia đình tôi lo sợ sau khi cho tặng cháu nội đất chị dâu sẽ bán.Vì vậy tôi muốn hỏi. Thứ nhất: Mẹ tôi muốn cho cháu đất nhưng muốn giữ sự ràng buộc để chị dâu không thể bán thì phải làm sao? Và nếu tặng cho hợp đồng tặng cho mẹ tôi muốn sau khi cháu đủ 35 tuổi mới được đứng tên bìa đất thì trước đó sẽ thế nào? (ý là chị dâu hoặc cháu có thể giao dịch thủ tục liên quan đến miếng đất đó không?) Thứ 2: Do hai cháu của tôi còn nhỏ (1 cháu 6 tuổi và 1 cháu 8 tuổi) hiện tại nếu giao dịch về tài sản thừa kế hoặc tặng cho thì chị dâu của tôi sẽ là người giám hộ cho cháu của tôi về mặt pháp lý. Vậy tôi muốn hỏi với quyền và nghĩa vụ là người giám hộ thì chị dâu tức mẹ của hai cháu có quyền mua bán, cầm cố, hay thay đổi liên quan đến miếng đất hay không? Thứ 3: Nếu mẹ của tôi muốn tặng cho hoặc phân chia tài sản thừa kế theo đúng pháp luật thì cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục phân chia di sản thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất

Như thông tin bạn cung cấp thì căn nhà và 2 mảnh đất là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn nên khi bố bạn chết thì phần tài sản này sẽ được chia đôi. Nếu mẹ bạn muốn cho tặng cho cháu một phần quyền sử dụng đất thì phải làm thử tục phân chia di sản thừa kế để xác định những người có quyền sử dụng đất rồi mới có thể tặng cho cho cháu một phần quyền sử dụng đất. Vì bố bạn mất không để lại di chúc nên phần di sản này của bố bạn sẽ được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, căn cứ quy định tại Điều 651 BLDS 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, phần di sản của bố bạn là một nửa quyền sở hữu căn nhà và một nửa quyền sử dụng mảnh đất được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm: mẹ bạn, ông bà nội của bạn và những người con của cha mẹ bạn (nếu những người này còn sống tại thời điểm mở thừa kế), mỗi người được hưởng một phần di sản bằng nhau. Vì anh trai bạn mất sau thời điểm mở thừa kế nên theo quy định của luật, anh trai bạn vẫn được hưởng di sản của cha bạn để lại, nhưng vì anh bạn đã mất cách đây 4 năm nên phần di sản này của anh trai bạn lại được chia theo di chúc của anh hoặc theo quy định của BLDS 2015.

Gia đình bạn sẽ phải làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Để công chứng văn bản này thì gia đình bạn cần có những giấy tờ sau:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thửa kế

+ Giấy chứng tử của bố bạn

+ Chứng minh thư, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của những người con, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của mẹ bạn,…

Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ niêm yết văn bản này trong khoảng thời gian 15 ngày. Sau khoảng thời gian này, văn bản phân chia di sản thừa kế sẽ có hiệu lực, mẹ bạn nếu muốn cho tặng cháu một phần đất thì cần phải có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại và phải được sự đồng ý của người đại diện của các cháu (chị dâu bạn), hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Để thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì mẹ bạn sẽ cần mang những giấy tờ sau:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (hợp đồng có điều kiện hoặc không có điều kiện) có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại và mẹ của các cháu

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã có công chứng hoặc chứng thực

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp

+ Chứng minh thư của mẹ bạn, sổ hộ khẩu của cả mẹ bạn và các cháu, giấy khai sinh của các cháu,…

Thứ hai, mẹ bạn muốn tặng cho đất cho cháu nhưng vẫn muốn giữ sự ràng buộc để chị dâu không thể bán thì phải làm như thế nào và người đại diện của các cháu có được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... quyền sử dụng đất của các cháu không?

Như thông tin bạn cung cấp thì anh trai bạn đã qua đời 4 năm nên chị dâu bạn sẽ là người đại diện theo pháp luật cho các cháu theo quy định tại khoản 1 Điều 136 BLDS 2015:

“Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định

…”

Vì các cháu của bạn chưa đủ 18 tuổi và phần đất này thuộc quyền sử dụng của những người thừa kế của cha bạn nên khi mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho các cháu thì cần phải thông qua sự đồng ý của các đồng thừa kế còn lại và người đại diện theo pháp luật là mẹ của các cháu. Trường hợp chị dâu bạn đồng ý để mẹ bạn và các đồng thừa kế còn lại tặng cho quyền sử dụng đất cho các cháu thì các cháu sẽ trở thành người có quyền sử dụng đất hợp pháp, chị dâu bạn chỉ là người đại diện của các cháu và không có quyền định đoạt đối với tài sản này mà chỉ có quyền quản lý thay cho con chưa thành niên theo quy định tại Điều 76 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:

“Điều 76. Quản lý tài sản riêng của con

1. Con từ đủ 15 tuổi trở lên có thể tự mình quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý.

2. Tài sản riêng của con dưới 15 tuổi, con mất năng lực hành vi dân sự do cha mẹ quản lý. Cha mẹ có thể ủy quyền cho người khác quản lý tài sản riêng của con. Tài sản riêng của con do cha mẹ hoặc người khác quản lý được giao lại cho con khi con từ đủ 15 tuổi trở lên hoặc khi con khôi phục năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp cha mẹ và con có thỏa thuận khác.

3. Cha mẹ không quản lý tài sản riêng của con trong trường hợp con đang được người khác giám hộ theo quy định của Bộ luật dân sự; người tặng cho tài sản hoặc để lại tài sản thừa kế theo di chúc cho người con đã chỉ định người khác quản lý tài sản đó hoặc trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

…”

Việc cha mẹ hoặc người giám hộ định đoạt tài sản của con dưới 15 tuổi thì phải vì lợi ích của con, nếu không vì lợi ích của con thì cha mẹ không có quyền định đoạt tài sản riêng của con. Như vậy, nếu mẹ bạn và các đồng thừa kế làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu thì quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cháu, do mẹ cháu quản lý và mẹ cháu sẽ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp việc chuyển nhượng này vì lợi ích của các cháu căn cứ quy định tại Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 77. Định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự

1. Trường hợp cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.

2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.

3. Trong trường hợp con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự thì việc định đoạt tài sản riêng của con do người giám hộ thực hiện.”

Mẹ bạn cũng có thể lựa chọn làm hợp đồng tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 462 BLDS 2015 với điều kiện không được chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất và cháu bạn chỉ được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ 35 tuổi có sự đồng ý của các đồng thừa kế còn lại của cha bạn:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Mẹ bạn và các đồng thừa kế có thể thỏa thuận làm hợp đồng tặng cho có điều kiện này cho các cháu của bạn với người đại diện là mẹ của các cháu, sau đó làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất. Như vậy, mẹ của các cháu sẽ chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… quyền sử dụng đất là tài sản của con trong trường hợp việc định đoạt này vì lợi ích của con, nếu việc định đoạt quyền sử dụng đất không vì lợi ích của con thì mẹ các cháu không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… và các cháu sẽ chỉ được sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã đủ 35 tuổi.