Nhà không có sổ có được thực hiện giao dịch mua bán không?

1. Luật sư tư vấn về mua bán nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được coi là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, hợp thửa, tách thửa,... trừ một số trường hợp đặc biệt quy định theo pháp luật. Nếu thực hiện mua bán nhà đất không có sổ, bạn có thể gặp nhiều rủi ro nên cần cân nhắc kỹ trước khi thực hiện giao dịch. Để nắm rõ quy định của pháp luật về vấn đề này, bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Nhà không có sổ có được thực hiện giao dịch mua bán không?

Câu hỏi: Nhờ Luật sư tư vấn: Chuyện là tôi sắp mua một căn nhà nhỏ ven biển mà không có sổ, chỉ có giấy đóng thuế và giấy biên nhận của chủ sở hữu. Vậy: tôi có được phép giao dịch này không, theo quy định pháp luật? Nếu được giao dịch với bên bán tôi cần làm những loại văn bản như thế nào? Trường hợp tôi giao dịch với bên bán khi không đủ điều kiện thì quyền lợi của tôi được bảo vệ như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi có thể xác định bạn sắp mua một căn nhà mà không có sổ, chỉ có giấy đóng thuế và giấy biên nhận của chủ sở hữu. Trong trường hợp này, bạn nên cân nhắc rủi ro có thể xảy ra với bạn bởi theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch bắt buộc phải có Giấy chứng nhận về quyền sở hữu trừ một số trường hợp đặc biệt, cụ thể như sau:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ..."

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, đối với các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà ở thì trong quá trình thực hiện điều tiên quyết là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không có sổ hồng thì giao dịch dân sự này không thể thực hiện, đồng thời cũng không thể công chứng hợp đồng. Vì vậy, căn nhà bạn muốn mua chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nên theo nguyên tắc chưa thể thực hiện giao dịch mua bán giữa bạn và bên bán.

Trường hợp bạn vẫn thực hiện giao dịch với bên bán nhưng chỉ lập hợp đồng viết tay mà không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.