Tuấn Luật sư

Mua bán đất đai bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần có hợp pháp không?

Tư vấn trường hợp hai công ty mua bán đất đai thỏa thuận thanh toán bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần có phù hợp với quy định của pháp luật. Nội dung tư vấn như sau:

Quyền sử dụng đất có thể xác định là một loại tài sản đặc thù, giá trị của quyền sử dụng đất thường lớn do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần đáp ứng được những điều kiện nhất định về trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hoặc không thực hiện đúng các trình tự thủ tục này dẫn đến hậu quả các bên có phát sinh tranh chấp, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Để được tư vấn cụ thể các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia thông qua các hình thức như đến tư vấn trực tiếp tại văn phòng, liên hệ tư vấn với luật sư qua điện thoại hoặc gửi nội dung cần tư vấn qua Email tư vấn.

 Nội dung câu hỏi: Công ty cổ phần A được cấp giấy phép đầu tư trong 50 năm xây dựng kdl, sau đó công ty đã đóng tiền thuê đất trong 50 năm. Gần đây công ty A có giao bán và công ty B đã liên hệ, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc với hình thức chuyển nhượng cổ phần. Nhưng sau đó công ty A lại có ý định không bán và số tiền cọc chưa trả lại cho công ty B. Luật sư cho hỏi:

1. Nhà nước cho thuê đất như vậy, có nghĩa là trong 50 năm công ty A sẽ đương nhiên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

2. Việc chuyển nhượng của công ty A cho công ty B bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần như vậy có hợp pháp? Nếu hợp pháp thì khi chuyển nhượng công ty A cần phải có sự cho phép của cơ quan cấp giấy phép đầu tư đúng không luật sư?

3. Còn tiền cọc thì căn cứ vô hợp đồng đặt cọc giải quyết theo luật dân sự, khởi kiện ra tòa là được phải không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất, về quyền chuyển nhượng quyền sử dung diện tích đất của công ty A.

Điều 174 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

“1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này của Luật Đất đai thì công ty A đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê do đó công ty A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu.

Thứ hai, về vấn đề chuyển nhượng cổ phần như vậy có hợp pháp không?

Điều 433 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về Giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.”

Bên cạnh đó, Điều 127 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về chuyển nhượng cổ phần như sau:

“1. Cổ phần được tự do chuyển nhượng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 120 của Luật này và Điều lệ công ty có quy định hạn chế chuyển nhượng cổ phần. Trường hợp Điều lệ công ty có quy định hạn chế về chuyển nhượng cổ phần thì các quy định này chỉ có hiệu lực khi được nêu rõ trong cổ phiếu của cổ phần tương ứng.

2. Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng hợp đồng hoặc giao dịch bên thị trường chứng khoán. Trường hợp chuyển nhượng bằng hợp đồng thì giấy tờ chuyển nhượng phải được bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hoặc người đại diện theo ủy quyền của họ ký. Trường hợp giao dịch bên thị trường chứng khoán thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán.”

Như vậy, pháp luật hiện nay không cấm các bên thực hiện mua bán đất đai bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần. Nếu việc chuyển nhượng cổ phần của công ty B cho công ty A không thuộc trường hợp không được phép chuyển nhượng theo Khoản 3 Điều 120 Luật Doanh nghiệp hoặc Điều lệ của công ty A có quy định hạn chế chuyển nhượng thì việc thỏa thuận chuyển nhượng của hai công ty vẫn được công nhận.

Điều 31 Luật Doanh nghiệp 2020 có quy định về thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp như sau:

“1. Doanh nghiệp phải thông báo với Cơ quan đăng ký kinh doanh khi thay đổi một trong những nội dung sau đây:

a) Ngành, nghề kinh doanh;

b) Cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần, trừ trường hợp đối với công ty niêm yết;

c) Nội dung khác trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp.

2. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thay đổi.

3. Công ty cổ phần phải thông báo bằng văn bản đến Cơ quan đăng ký kinh doanh nơi công ty đặt trụ sở chính trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thay đổi đối với cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài được đăng ký trong sổ đăng ký cổ đông của công ty. Thông báo phải bao gồm các nội dung sau đây:

a) Tên, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính;

b) Đối với cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài chuyển nhượng cổ phần: tên, địa chỉ trụ sở chính của cổ đông là tổ chức; họ, tên, quốc tịch, địa chỉ liên lạc của cổ đông là cá nhân; số cổ phần, loại cổ phần và tỷ lệ sở hữu cổ phần hiện có của họ trong công ty; số cổ phần và loại cổ phần chuyển nhượng;

c) Đối với cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng cổ phần: tên, địa chỉ trụ sở chính của cổ đông là tổ chức; họ, tên, quốc tịch, địa chỉ liên lạc của cổ đông là cá nhân; số cổ phần và loại cổ phần nhận chuyển nhượng; số cổ phần, loại cổ phần và tỷ lệ sở hữu cổ phần tương ứng của họ trong công ty;

d) Họ, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của công ty.”

Với trường hợp này của bạn, bạn chỉ cần gửi thông báo đến cơ quan cấp phép đầu tư để thông báo về việc chuyển nhượng cổ phần khi việc thay đổi cổ phần đó làm thay đổi cổ đông sáng lập hoặc công ty nhận chuyển nhượng cổ phần là công ty nước ngoài.

Thứ ba, về vấn đề hợp đồng đặt cọc.

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 thì nếu công ty A đã giao kết hợp đồng đặt cọc với công ty B nhưng sau đó không có ý định thực hiện theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận thì công ty B có thể yêu cầu công ty A hoàn trả số cổ phần công ty B đã chuyển nhượng, đồng thời công ty A phải chịu một khoản phạt hợp đồng đặt cọc tương ứng với giá trị số cổ phần công ty B đã chuyển nhượng cho công ty A. Trong trường hợp công ty A không hoàn trả công ty B có quyền khởi kiện ra tòa án dân sự nơi công ty A có trụ sở để yêu cầu giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng liên hệ lại với công ty để được hỗ trợ kịp thời.

Đừng lãng phí thời gian vì vướng mắc, hãy để Luật Minh Gia giải quyết vấn đề của bạn!

Tư vấn miễn phí