Mua bán, chuyển nhượng đất đai khi chưa chia thừa kế thế nào?

1. Mua bán đất đai khi chưa phân chia thừa kế thế nào?

Nội dung hỏi tư vấn:

Chào Quý công ty, nay tôi có một vấn đề nhỏ mong được quý công ty giải đáp giúp tôi. Tình hình là tôi có mua một căn nhà. Căn nhà này trước đây được đứng tên theo ông A, sau đó ông này mất và căn nhà được sử dụng bởi con ông A, là ông B, và hoàn toàn không làm giấy tờ gì cả.

Hơn nữa, ông A có nhiều người con và trước khi chết không hề làm giấy di chúc căn nhà cho ông B. Một thời gian sau thì ông B bán một nửa căn nhà cho một người khác và ở trên nửa căn còn lại. Và một thời gian sau đó nữa thì ông B đã bán nốt nửa căn nhà còn lại cho tôi. Cả 2 lần bán đều chỉ dùng giấy viết tay. Xin quý công ty trả lời giúp tôi rằng tôi có thể làm thế nào để xác lập được chủ quyền của tôi đối với căn nhà và miếng đất này. Mong nhận được thư phản hồi sớm từ quý công ty.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Khi ông A chết mà không để lại di chúc thì di sản của ông A sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Theo đó di sản của ông A sẽ được chia cho những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Nếu ông A không còn thân nhân nào khác thì các con của ông A sẽ được chia mỗi người một phần bằng nhau trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lúc này, các con của ông A chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế do đó không thể xác định được chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất này là ai. Ông B là con nhưng ông không có quyền định đoạt đối với mảnh đất thuộc sở hữu của ông A. Theo đó thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với ông B sẽ vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy thì khi hợp đồng giữa bạn và ông B vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này thì trước hết cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế để xác định phần di sản thừa kế của mỗi người con. Nếu các người con khác của ông A không có nhu cầu sử dụng thì có thể thỏa thuận giao miếng đất này cho ông B sau đó sang tên quyền sử dụng đất cho ông B thì khi đó ông B mới có quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

---

2. Thủ tục nhận chuyển nhượng đất thừa kế chưa chia​ thế nào?

Câu hỏi:

Chào luật sư. Tôi có mua một mảnh đất năm 2010. Chỉ có giấy viết tay vì trước đây mảnh đât này gồm 385m2 có giấy chứng nhận sử dụng đất. Nhưng bà này cho người con út nhưng chưa chuyển nhượng người con này bán cho ông anh thứ 2 nhưng không qua giấy tờ. Người anh thứ hai này lại bán cho một người nữa và cuối cùng là tôi mua lại 200m2.

Nhưng chỉ có giấy viêt tay thôi. Giờ tôi muốn tách sổ đỏ va đứng tên vợ chồng tôi. Nhưng địa chính ở xã người ta bảo. Muốn tach sổ đỏ thì phải co chữ ký cua ba người con vi bà cụ đã mất. Nhưng người con đầu va người con út ko chiu ký. Vây tôi muốn hỏi liệu tôi có thể tách sổ đỏ đứng tên vợ chồng tôi không. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, trường hợp bạn hỏi chúng tôi tư vấn cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về hợp đồng giữa anh/chị và bên bán, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên trong trường hợp của anh/chị mà chỉ viết tay không có công chứng, chứng thực thì không phát sinh hiệu lực. 

Thứ hai, về điều kiện để hiện làm thủ tục sang tên cho anh/chị, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang đứng tên của người đã mất, nên hiện gia đình người này sẽ phải làm thủ tục phân chia di sản thừa kế rồi mới chuyển nhượng được cho anh/chị. Trường hợp trước khi mất bà cụ (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã lập di chúc hợp pháp để lại cho người con út thì hiện người này phải làm thủ tục sang tên cho họ, rồi mới chuyển nhượng lại cho anh/chị. Trường hợp bà cụ này không để lại di chúc thì tất cả những người thừa kế theo pháp luật của bà phải làm thủ tục phân chia di sản thừa kế, sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng lại cho anh/chị. 

Trường hợp các đồng thừa kế không thể thỏa thuận để làm thủ tục chuyển nhượng cho anh/chị, anh/chị có thể khởi kiện lên Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán miếng đất này của anh/chị là vô hiệu do chủ thể ký kết chưa có quyền chuyển nhượng vào thời điểm ký kết hợp đồng. Khi hợp đồng dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên bán hoàn trả lại cho anh/chị tiền (số tiền đã nhận để bán mảnh đất) và anh/chị trả lại họ mảnh đất.