Làm sao để lấy số tiền còn lại khi không còn giấy tờ mua bán?

Nội dung tư vấn: Xin chào các luật sư của Công ty luật Minh Gia. Hiện nay, gia đình tôi có 1 vụ việc về đất đai, mong các luật sư tư vấn giúp.Gia đình tôi có 1 mảnh đất 220m2. năm 2001, gia đình tôi bán cho 1 người diện tích 100m2 với giá 78 triệu đồng, hợp đồng được ghi bằng tay có chữ ký của 2 bên ( không có công chứng, chứng thực), theo đó bên mua trả cho gia đình tôi 55 triệu còn nợ lại 23 triệu chưa trả ( nội dung này được ghi rõ trong hợp đồng lúc đó). Năm 2004, người kia xây dựng 1 ngôi nhà 3 tầng trên diện tích 100 m2 đã mua, và sống tại ngôi nhà đó từ năm 2004 cho tới nay.Năm 2009, mảnh đất này gia đình tôi được cấp sổ đỏ ( tất cả 220 m2, bao gồm cả đất của người đã mua). Sổ đỏ được cấp đứng tên của bố và mẹ tôi, với diện tích là 120 m2 đất ở đô thị, 100 m2 đất trồng cây lâu năm sử dụng đến năm 2043. Hiện nay, gia đình nhà đó muốn chúng tôi tách sổ đỏ cho họ. Gia đình tôi yêu cầu người đó chịu 1/2 số tiền nộp thuế diện tích 100m2 khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị. ( Hợp đồng mua bán ngày trước có nội dung ghi rõ sau này gia đình họ phải đóng tiền thuế chuyển đổi sang đất ở đô thị, và mọi chi phí thuế, lệ phí khi làm sổ đỏ).  Gia đình tôi cũng thông báo bên họ phải trả số tiền 23 triệu đồng năm xưa còn nợ.Nhưng người đó không chịu và báo không còn giữ hợp đồng năm xưa khi mua bán đất của nhà tôi, chúng tôi biết là họ còn giữ nhưng cố tình nói như vậy để không phải chịu thuế, phí ( gia đình tôi đã làm mất, không còn giữ hợp đồng mua bán ngày trước). Vậy xin hỏi luật sư, việc gia đình chúng tôi không đồng ý tách sổ cho gia đình kia như vậy có hợp lý không. Nếu gia đình tôi đòi lại số tiền 23 triệu đồng nhà kia còn nợ thời điểm 2001, thì có được tính theo giá trị bây giờ không ?Gia đình chúng tôi đã xây 1 ngôi nhà 4 tầng để ở, và muốn bán ngôi nhà 2 tầng cũ cho 1 người khác ( lô đất chia làm 3 mảnh, 1 mảnh 100 m2 bán cho nhà bên, 1 mảnh 70 m2 nhà tôi xây để ở và 1 mảnh 50m2 có căn nhà cũ muốn bán). Gia đình chúng tôi sẽ phải làm những thủ tục gì để bán mảnh đất 50 m2, gia đình tôi có được tách sổ cho mảnh đất 50m2 này không. Và có ảnh hưởng gì đến 2 mảnh còn lại không ( 2 mảnh còn lại 100m2 đã bán nhưng chưa tách và 70 m2 nhà tôi đang ở nếu như nhà bên chưa thanh toán hết số tiền nợ và phí, chúng tôi quyết không tách sổ có được không) Nếu kiện ra Tòa để đòi lại số tiền 23 triệu có được không, thủ tục và ưu thế đối với gia đình tôi như thế nào khi kiện.Mấy ngày nay, gia đình nhà bên có những hành vi bất chính như thường xuyên cho con cái, người lạ đứng trước cửa nhà tôi chửi bới, đòi tách sổ với những lời nói rất vô văn hóa chúng tôi có nên báo công an phường giải quyết ?Hiện nay, bố mẹ tôi muốn tặng cho tôi mảnh đất này, chúng tôi có thể làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho tôi lúc này được không.Mong các luật sư tư vấn giúp. Tôi xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi cấu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia! trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất:  Yêu cầu bên kia đưa ra hợp đồng mua bán để xem rõ nội dung của hợp đồng, Bạn phải xem xét trong hợp đồng mua bán đất nêu rõ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên như thê nào? Nếu trong hợp đồng mua bán nêu rõ sau khi bên kia thanh toán toàn bộ số tiền mua đất cho gia đình bạn thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp lý. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng mua bán giữa 2 bên quy định rõ sau khi bên kia thanh toán cho gia đình bạn 55 triệu thì gia đình bạn có nghĩa vụ thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán số tiền còn lại thì gia đình bạn phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia. Hơn nữa, trong hợp đồng cũng quy định rõ nghĩa vụ của bên kia phải thanh toán mọi chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu bên kia không thanh toán mọi chi phí phát sinh khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền không thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.Theo như bạn trình bày ở trên thì cả 2 bên đều không còn hợp đồng mua bán đất, trường hợp này phải phụ thuộc vào ý chí của các bên nếu bên mua không chứng minh được mình đã thanh toán toàn bộ số tiền và gia đình bạn cũng không có giấy tờ để chứng minh được số tiền đã nhận chưa đủ thì các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, gia đình bạn phải trả lại 55 triệu mà bên kia đã chi trả trước đó và vì đã xây nhà trên đất nên hai bên phải thỏa thuận để giao kết hợp đồng mới và thỏa thuận lại giá cả hình thức thanh toán và thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nếu trong hợp đồng mua bán quy định về việc bên mua chậm thanh toán sẽ phạt vi phạm  đối với thời gian chậm trả số tiền 23 triệu thì gia đình bạn có quyền đòi lại cả gốc lẫn lãi. Nếu trong hợp đồng không quy định rõ thì gia đình bạn không được phép đòi quá 23 triệu đồng.

Thứ ba, Nếu như gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được tách thửa mặc dù diện tích đất có nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu căn cứ theo quy định tại Điều 29 Nghị Định 43/ 2014 NĐ-CP

Điều 29. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.."

Thứ năm, Về thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất:

Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng có công chứng của tổ chức công chứng địa bàn nơi có đất.

Bạn cần chuẩn bị: Chứng minh thư hoặc giấy tờ tùy thân của 2 bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy khai sinh của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng (để làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế).

Bước 2: Đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Khi có văn bản tặng cho/chuyển nhượng đã được công chứng, bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận/huyện trên địa bạn nơi có đất kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của các bên và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại kho bạc, bạn nộp giấy tờ về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất để được cấp sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ sáu. Gia đình bạn có thể kiện ra Tòa án để đòi lại 23 triệu đồng nếu gia đình bạn chứng minh được bên mua chưa thanh toán hết số tiền.  Thủ tục kiện ra tòa như sau:

+ Nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ liên quan lên TÒa án nhân dân cấp Huyện.

+ Nộp tiền tạm ứng án phí cho Tòa Án.

+  Sau khi nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí Tòa Án sẽ tiến hành thụ lý vụ án và tiến hành các thủ tục xét xử.

Thứ bảy, Gia đình bạn có thể làm hợp đồng tặng cho bất động sản và sẽ được công chứng, chứng thực nếu không có đơn của bên mua yêu cầu cơ quan có thẩm quyền không được phép công chứng vì đất đang có tranh chấp.  Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục sang tên cho bạn thì sẽ không thực hiện được vì đất của gia đình bạn đang có tranh chấp căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Trân trọng!

Chuyên viên. Mai Nam - Công ty Luật Minh Gia