Không đứng tên sổ đỏ nhưng nhận tiền cọc mua bán đất có được không?

1. Luật sư tư vấn quy định về hợp đồng đặt cọc.

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vậy trong các hợp đồng chủ thể nào có quyền đặt cọc và nhận đặt cọc? Trường hợp có xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì thực hiện như thế nào?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về vấn đề này.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc bán đất.

Câu hỏi tư vấn: Trước kia. Vì tôi nói muốn du học. Nên Bố tôi đã cho tôi đứng tên mảnh đất để chứng thực tài sản. Nhưng tôi không đi du học được mà vẫn để mình đứng tên như vậy. Gần đây. Bố mẹ tôi muốn bán đất để trả nợ, sổ đỏ bị con đem cầm vay ở ngân hàng nên để lấy sổ đỏ ra, ba mẹ đã nhận tiền cọc 150 triệu để kêu tôi về lấy sổ ra. Nhưng sau khi trả ngân hàng, lấy sổ ra. Thì tôi lại cầm sổ đỏ và đi mất. Hiện giờ, bố mẹ tôi bị nợ 150 triệu tiền cọc, và nếu không giao đất sẽ bị phạt hợp đồng (viết tay) 300 triệu.

Xin hỏi luật sư, trong trường hợp này, hợp đồng giao tiền cọc mua đất có giá trị pháp lý không. 2/ Ba mẹ tôi không phải chủ sở hữu đất nhưng nhận tiền cọc thì có vi phạm pháp luật không. 3/ Và nếu bị kiện thì ba mẹ chỉ cần cố kiếm, chủ động trả lại 150 triệu tiền cọc thì sẽ không bị kiện chứ. 4/ Ba mẹ có đủ tư cách để kiện con mình tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không. Vì đất đó ba mẹ sang tên để tôi đi du học. Nhưng tôi không đi mà cũng không hoàn trả lại.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng đặt cọc

Theo thông tin bạn cung cấp, bố ­mẹ bạn thực hiện đặt cọc mảnh đất do bạn đứng tên, nhận tiền đặt cọc là 150 triệu. Hiện bố mẹ bạn không thể giao đất vì bạn đã cầm sổ đỏ và đi mất. Do vậy, đối với trường hợp anfy chúng tôi xin tư vấn như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên việc đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tài sản một khoản tiền, hoặc kim quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó, pháp luật quy định người thực hiện đặt cọc không bắt buộc phải là chủ sở hữu của tài sản nên đối chiếu với trường hợp của bố mẹ bán ký hợp đồng đặt cọc với bên mua để thực hiện giao dịch mua bán đất là hoàn toàn vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật và việc nhận đặt cọc không trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trường hợp đến hạn chuyển giao quyền sở hữu đất cho bên mua mà bố mẹ bạn không thực hiện được thì bố mẹ bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng đặt cọc giữa bố mẹn bạn và bên mua đã thỏa thuận trường hợp nếu bố mẹ bạn không giao đất sẽ bị phạt 300 triệu. Vì vậy, bố mẹ bạn sẽ phải thực hiện đúng theo nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bố mẹ bạn không thực hiện hợp đồng là hoàn lại tiền đặt cọc và số tiền bị phạt vi phạm hợp đồng, thì bên đặt cọc sẽ có quyền khởi kiện đến Tòa án yêu cầu bố mẹ bạn trả cho bên số tiền đặt cọc và số tiền phạt là 300 triệu đồng.

Thứ hai, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;   

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

…

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”

Như vậy, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, vì bạn muốn đi du học nên Bố bạn đã cho bạn đứng tên mảnh đất để chứng thực tài sản. Nhưng sau đó bạn không đi du học được mà bố mẹ bạn vẫn để bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối với trường hợp này hành vi của bạn chưa có căn cứ để đưa về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của pháp luật. Việc đứng tên của bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vẫn hoàn toàn hợp pháp.