Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu? Bên vi phạm có phải chịu phạt cọc?

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng đặt cọc​

Trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần nắm được các quy định của pháp luật áp dụng cho trường hợp của mình. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

- Chủ thể được kí kết hợp đồng đặt cọc?

- Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

2. Tư vấn để hủy bỏ hợp đồng đặt cọc

Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin chào luật sư! Do cần tiền nên nhà tôi có bán miếng đất 500m và đã nhận tiền cọc 40 triệu nhưng bên mua lại nhờ người khác vào đo đất bằng thước dây và cố tình đo dư gần 200m với mục đích chiếm đoạt số đất dư ấy. Ông bà ngoại tôi là người nhận cọc và kí giấy nhận cọc nhưng mẹ tôi mới là người đứng tên miếng đất đó và gia đình tôi yêu cầu nhờ địa chính vào đo đất nhưng bên mua không chịu và cứ hẹn lần hẹn lượt rất nhiều lần không vào đo đất để chuyển nhượng hoàn thành miếng đất. Vì cần tiền gấp nên bên tôi muốn trả cọc để bán đất cho người khác thì bên mua đòi đền bù cọc gấp đôi là 80 triệu. Sổ đỏ đất bên mua đang giữ và không trả đòi trả cọc gấp đôi mới chịu trả giấy tờ. Tôi muốn được luật sư tư vấn rõ hơn về vấn đề này của gia đình tôi nếu không bán nữa có phải nên trả cọc gấp đôi không hay chỉ trả lại số tiền cọc đã nhận thôi. Bên mua hẹn đo đất rồi không đo gây mất thời gian kéo dài rất lâu vậy có vi phạm luật gì không luật sư. Chân thành được luật sư tư vấn!

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc:

Theo như thông tin anh đưa ra thì mẹ anh là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên người nhận cọc và kí kết hợp đồng đặt cọc lại là ông bà ngoại.

Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc được kí kết là để đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết. Để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng đặt cọc cần xác định việc ông bà kí kết và nhận cọc có được sự ủy quyền của người mẹ hay người mẹ biết và đồng ý cho ông bà thực hiện hay không?

Nếu mẹ anh không ủy quyền cho ông bà, không biết hoặc không đồng ý cho kí kết hợp đồng đặt cọc thì Hợp đồng đặt cọc được giao kết giữa ông bà và người mua có thể bị vô hiệu do chủ thể kí kết hợp đồng đặt cọc không đủ điều kiện.

Tuy nhiên, theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.”

Như vậy, trong trường hợp hợp đồng đặt cọc giữa ông bà anh và người mua bị vô hiệu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết thì xem xét lỗi của mỗi bên. Nếu lỗi hoàn toàn thuộc về ông bà anh thì ông bà anh phải chịu phạt cọc.

Thứ hai về hợp đồng đặt cọc:

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc cụ thể:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Việc bên đặt cọc đưa người để đo mảnh đât nhưng lại cố tình đo dư ra 200m chưa đủ căn cứ để nhận định họ có hành vi chiếm đoạt mảnh đất. Do mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của mẹ anh, và việc đo đạc là do một chủ thể khác thực hiện, gia đình anh có thể nhờ địa chính vào đo đạc lại để thông tin đo đạc được chính xác nhất.

Đối với hành vi hẹn nhiều lần và không cho đo đất để thực hiện chuyển nhượng đất, thì gia đình anh có thể xem xét lại trong hợp đồng có quy định về thời hạn thực hiện chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ của các bên trong việc tiến hành đo đạc để chuyển nhượng đất không? Trường hợp người mua có hành vi từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì có căn cứ xác định bên đặt cọc vi phạm hợp đồng cọc, gia đình anh không phải trả lại tiền cọc đã nhận.