Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

Bên bán phô tô cho bên mua 01 bản sao giấy chứng nhận lô đất để bên mua đi hỏi thông tin. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng hai vợ chồng người mua cùng với người bán có đến phòng địa chính của phường hỏi là có lên thổ cư được hay không thì nhân viên địa chính phường nói là được và mở file bản vẽ qui hoạch vùng cho cả người mua và người bán xem . Sau đó hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền. Bên mua chưa nộp hồ sơ để sang tên mà làm thủ tục chuyển thổ cư luôn nhưng phòng tài nguyên thành phố nói là không cho chuyển mục đích lên thổ cư. Sau đó bên mua quay lại đòi hủy hợp đồng và đòi tiền bên bán . Vậy hỏi luật sư là bên bán có phải trả lại tiền không? Bên mua đòi kiện nếu không trả vậy bên bán có vi phạm luật gì không? Mong luật sư trả lời giúp gấp ạ ? Xin cảm ơn

Trả lời: 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên được coi là hợp đồng có điều kiện vì hai bên đã thỏa thuận với nhau về việc chuyển mục đích sử dụng đất là điều kiện để thực hiện hợp đồng.  Khoản 6 Điều 402 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng có điều kiện như sau:

“6. Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định”.

Như vậy, hợp đồng có điều kiện là hợp đồng được giao kết hợp pháp nhưng hiệu lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào sự kiện là điều kiện do các bên thỏa thuận và theo đó, sự kiên này phát sinh hoặc chấm dứt là điều kiện để hợp đồng được thực hiện, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Về nguyên tắc, thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng là thời điểm sự kiện làm phát sinh điều kiện đó xảy ra hoặc không xảy ra.

Đối với trường hợp trên, mặc dù bên bán và bên mua đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên cũng thỏa thuận với nhau về điều kiện để thực hiện hợp đồng đó là phải được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Như vây, hợp đồng dù đã tuân thủ điều kiện về nội dung và hình thức song điều kiện do các bên thỏa thuân chưa xảy ra nên hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật, các bên chưa có căn cứ để thực hiện quyền và nghĩa vụ. Do đó, khi có yêu cầu thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, bên mua trả lại giấy tờ đã nhận từ bên bán. Nếu bên bán không trả tiền, bên mua có thể khởi kiện bên bán để đòi lại tài sản.

Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Với trường hợp này, trước khi hai bên chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng thì Bạn của bạn nên xem xét lại lí do cơ quan có thẩm quyền không cho chuyển mục đích sử dụng đất là gì, nếu nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng được cả 2 căn cứ trên mà cơ quan tài nguyên môi trường vẫn không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bên mua có thể khiếu nại việc này tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để được giải quyết

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật Dân sự trực tuyến - Số điện thoại: 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Hồ Thu Uyên – Công ty Luật Minh Gia