Hỏi về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do tổ tiên để lại

Ông nội tôi trước có diện tích sử dụng đất là 691m vuông. Ông nội tôi sống cùng gia đình tôi trên hộ khẩu có ghi. Ông nội tôi mất năm 1999. Năm 2005, xã tôi làm sổ đỏ lại cho dân và đã làm cho bác tôi diện tích sổ đỏ là 460m vuông. mà lại chưa làm sổ đỏ cho nhà tôi với lý do nhà tôi chỉ được làm sổ đỏ 231 m vuông thôi? Hiện nay nhà tôi đang sử dung 592 m vuông bao gồm 321 m vuông ông tôi để lại và 271m vuông ruộng rau xanh. Lúc ông tôi mất thì chỉ có di chúc miệng là cho bác tôi 360 m vuông thôi. Khi làm sổ đỏ cho bác tôi cũng không có biên bản họp gia đình xác nhận là ông tôi cho bác tôi 460 m vuông. Hiện nay bố tôi cũng đã mất. Vậy tôi hỏi luật sư là gia đình tôi sẽ được làm sổ đỏ bao nhiêu mét vuông đất. Luật sư tư vấn giúp tôi những điều khoản nào trong luật đất đai và thừa kế.  Cám ơn luật sư đã đọc thư của tôi. Mong luật sư giải thích cho tôi hiểu.

=> Luật sư giải đáp thắc mắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gọi 19006169

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về vấn đề thừa kế:

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bạn mất năm 1999 do đó chúng tôi xác định di chúc của ông bạn phải được lập trước khi ông bạn mất và phải tuân thủ theo quy định tại Bộ luật dân sự 1995.

Điều 652 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức di chúc như sau:

“Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản, thì có thể di chúc miệng.

Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng nói của dân tộc mình.”

Ngoài ra, tại Điều 654 Bộ luật dân sự 1995 có quy định về hình thức di chúc miệng như sau:

“1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe doạ do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản, thì có thể di chúc miệng. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.

2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt, thì di chúc miệng bị huỷ bỏ.”

Do đó, nếu di chúc miệng của ông bạn được lập hợp pháp theo quy định của bộ luật dân sự 1995 thì bác bạn và bố bạn sẽ được hưởng phần đất đó theo như thỏa thuận đã có trong di chúc (vì di chúc miệng cũng được phải được lập thành văn bản) và có quyền được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất này.

Trong trường hợp di chúc miệng không thỏa mãn về hình thức hoặc nội dung thì di chúc sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Khi đó tài sản thừa kế sẽ được chia theo quy định của pháp luật.

Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.”

Bên cạnh đó tại Phần I Giải đáp 01/GĐ-TANDTC năm 2018 Giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ Tòa án có quy định với các trường hợp mở thừa kế trước thời điểm ngày 10/9/1990 thì thời hiệu khởi kiện thừa kế là bất động sản được tính từ ngày 10/9/1990.

Theo quy định này thì thời hiệu yêu cầu phân chia di sản thừa kế của ông bạn vẫn còn, do đó các đồng thừa kế vẫn có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế nếu các bên không tự thỏa thuận được.

Về việc cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất của bạn được thừa kế:

Trong trường hợp bố bạn đã mất thì di sản thừa kế do bố bạn được hưởng để lại cũng sẽ được chia theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về hàng thừa kế (trong trường hợp không có di chúc).

Nếu diện tích đất tách thửa nhỏ hơn so với quy định về diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh thì theo quy định tại điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết 1 số điều của luật đất đai 2013:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do vậy, trong trường hợp diện tích đất được thừa kế của gia đình bạn nhỏ hơn diện tích hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND tỉnh nhưng có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ thì vẫn có quyền được cấp GCNQSDĐ.

Tuy nhiên, trong trường hợp mà di sản thừa kế do bố bạn để lại được chia cho nhiều người thì tất cả đồng thừa kế đều được đứng tên trên GCNQSDĐ được cấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Trân trọng

Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia