Hậu quả pháp lí việc trao đổi quyền sử dụng đất không tuân thủ về mặt hình thức

Nội dung câu hỏi: Năm 2005 do hoàn cảnh gia đình khó khăn bà tôi mất theo thảo luận bố tôi phải lấy một mảnh đất ruộng 7.000 m2 đã có sổ đỏ cấp 1999, đổi lấy 2 con trâu con (1 con hơn 1 tuổi, 1 con hơn 2 tuổi) bình giá 10 triệu đồng, anh em thì kể cả 7,8 hay 10 năm chăng nữa khi nào có thì cứ trả 2 con trâu bằng tuổi như trên cho ông bác thì bác sẽ trả lại mảnh ruộng cho gia đình chúng tôi. Nhưng nay gia đinh tôi định lấy 2 con trâu hơn tuổi 2 con trước kia đổi lại thì bác lại không đồng ý trong khi đó không làm giấy trao đổi trâu với đất ruộng và Sổ đỏ mang tên bố tôi vẫn còn trong gia đình tôi. Gia đình tôi muốn Luật sư tư vấn xem có hướng gì giúp gia đình, nếu phải nộp đơn đề nghị hòa giải thì chúng tôi có quyền lợi gì? ưu thế ở chỗ nào? Xu hướng giải quyết của UBND xã cũng như cơ quan có thẩm quyền giải quyết như thế nào?  trường hợp phải trả lại trâu thì theo chúng tôi tự thống nhất, còn trả lại tiền thì phải trả tối đa số tiền là bao nhiêu?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, năm 2005 bố bạn (ông A) lấy mảnh ruộng 7.000 m2 trao đổi với người bác (ông B) 2 con trâu bình giá 10 triệu đồng, không có giấy tờ ghi lại và hiện nay sổ đỏ mang tên bố bạn.

Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Hợp đồng trao đổi tài sản:

“1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”

Theo khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

...

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

...".

Theo như quy định trên, việc trao đổi tài sản là thỏa thuận của các bên về việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau. Trường hợp trao đổi tài sản phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc đăng kí.

Như vậy, năm 2005 việc trao đổi quyền sử dụng mảnh đất và 2 con trâu giữa ông A và ông B chỉ thỏa thuận miệng, không được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Từ các căn cứ nêu trên, đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận. 

Ông A thực hiện hoàn trả cho ông B tài sản đã nhận ban đầu là 2 con trâu (có thể hỗ trợ bồi thường để đảm bảo giá trị tương ứng với tài sản so với thời điểm trao đổi năm 2005), nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ông B có nghĩa vụ trao trả mảnh đất cho ông A, không được ngăn cản ông A thực hiện quyền sử dụng trên mảnh đất đó. Nếu ông B vẫn ngăn cản không trao trả đất thì ông A có thể nộp đơn yêu cầu đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để nơi đây tổ chức hòa giải giữa hai bên. Trường hợp hòa giải không thành thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Lê Phương Thảo - Luật Minh Gia