Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nội dung yêu cầu: Và tôi đã ủy quyền cho anh rể tôi mượn thế chấp ngân hàng từ năm 1996 đến nay năm 2016. Đến giữa năm 2014, em út tôi và các anh chị em trong nhà có làm đơn ra tòa yêu cầu tôi trả phần đất giáp ranh với phần đất của cha mẹ tôi với diện tích là 320 m2 (tôi đã sử dụng lâu dài và đứng tên QSDĐ) cho em út tôi với lý do là cha mẹ cho người em út và các anh chị em đứng ra làm chứng. Trong khi đó năm 2000, cha tôi có làm tờ phân chia ruộng đất cho các con thì không có nội dung này. Nhưng tờ phân chia ruộng đất lại có tên tôi và và miếng đất mà tôi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 1996. Nội dung tờ phân chia này không ghi cụ thể cho các con diện tích bao nhiêu mà chỉ thể hiện là người thứ nhất được hưởng đám mạ, người thứ 2 được hưởng nhà và đất đang ở , …………... (Trong đó bao gồm cả đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước đó năm 1996 như trường hợp của tôi). Tờ giấy này được UBND xã xác nhận năm 2000.

Tôi xin hỏi:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của tôi được cấp có hợp pháp không?

- Tờ phân chia ruộng đất trên có tác dụng đối với phần đất mà tôi đã đứng tên và sử dụng không?

- Nếu trường hợp Tờ phân chia ruộng đất như vậy, tôi có được chia tiếp phần đất mà cha mẹ tôi đứng tên không?

- Trường hợp ra tòa nhưng vậy thì tôi có phải bị buộc phải chia phần đất 320m2 mà mình đang sử dụng không?

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của anh được tư vấn như sau:

1. Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của tôi được cấp có hợp pháp không? Trường hợp ra tòa nhưng vậy thì tôi có phải bị buộc phải chia phần đất 320m2 mà mình đang sử dụng không?

Điều 36 Luât đất đai 1993 quy định:

"Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định sau đây:

1- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành;

2- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao đất thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3- Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân".

Điều 3 Nghị định 04/2000/NĐ - CP quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ), thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nêu tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được đền bù thiệt hại về đất, tài sản có trên đất theo quy định của pháp luật.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ nêu tại khoản 1 Điều này, được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp thì được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nêu tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

...

4. ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại nông thôn và tại thị trấn;

b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại nông thôn;

c) Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình như: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ tại nông thôn".

Theo quy định của pháp luật tại thời điểm năm 1996, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nêu tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ mà sử dụng ổn định, lâu dài và được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp của anh, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 320m2 thì thửa đất đã được anh sử dụng ổn định, lâu dài; hơn nữa bố mẹ anh biết nhưng không phản đối và nếu có sự xác nhận của UBND cấp xã thì có cơ sở để khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho anh có giá trị pháp lý. 

Tuy nhiên, do em út và các thành viên đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo di chúc của bố ra Tòa án. Vậy, trường hợp TAND thụ lý vụ việc trên vẫn cần thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục Luật định như: yêu cầu đương sự cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu có căn cứ; đề nghị sự phối hợp của UBND cấp xã, cấp huyện,...để đưa ra phán quyết giải quyết triệt để tranh chấp của các bên.

Mặc dù vậy, nếu không đưa ra căn cứ chứng minh cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận trái quy định của pháp thì quyền sử dụng thửa đất 320m2 của anh vẫn được đảm bảo, tức anh không phải chia cho bất cứ ai mà tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích pháp luật quy định.

2. Tờ phân chia ruộng đất trên có tác dụng đối với phần đất mà tôi đã đứng tên và sử dụng không?

Điều 201 Bộ luật dân sự 1995 quy định quyền định đoạt:

"Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản".

Điều 637 BLDS 1995 quy định về di sản:

"1- Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

2- Quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế và được để lại thừa kế theo quy định tại Phần thứ năm của Bộ luật này"

Như phân tích trên, do có căn cứ để xác định quyền sử dụng đối với thửa đất 320m2 thuộc về anh nên bố anh không có quyền định đoạt thửa đất trên; và trong vụ việc này là quyền để thừa kế lại cho người khác.

Theo đó, tờ phân chia ruộng đất không có tác dụng đối với phần đất mà anh đứng tên và sử dụng.

3. Nếu trường hợp Tờ phân chia ruộng đất như vậy, tôi có được chia tiếp phần đất mà cha mẹ tôi đứng tên không?

Điều 638 BLDS 1995 quy định về người thừa kế:

"1- Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

2- Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức, thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế".

Nếu tờ chia ruộng đất (di chúc) của bố có giá trị hiệu lực pháp luật; nội dung di chúc có chia một phần di sản thừa kế cho anh thì anh vẫn bình đẳng với các em của anh hưởng di sản thừa kế của bố để lại.

Ngược lại, nếu tờ chia ruộng đất không đáp ứng điều kiện để phát sinh giá trị hiệu lực pháp lý; do anh được xác định là người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên vẫn được hưởng một phần bằng với những thừa kế khác.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv. Nguyễn. N. ánh - Công ty Luật Minh Gia.