Di chúc hợp lệ và xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Di chúc này được lập vào ngày 01/08/1998 và ba tôi mất năm 2000. Và hiện tại tôi đang xây nhà trên mảnh đất nông nghiệp này 5 năm nay rồi. Luật sư xin cho tôi hỏi một số vấn đề sau: 1. Xin cho tôi hỏi di chúc vậy có được xem là hợp lệ không. Nếu không hợp lệ thì làm sao tôi có thể làm sổ đỏ cho mảnh đất này khi cả ba tôi và mẹ tôi đã mất nên không ai làm chứng cả. 2. Và đồng thời đây là mảnh đất nông nghiệp, nhưng nhà tôi đã xây trên mảnh đất này 5 năm nay, liệu tôi làm sổ đỏ khi xây nhà trên đất nông nghiệp có gặp những vấn đề gì không. Rất mong sớm nhận được sự tư vấn của luật sư. Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, di chúc có được xem là hợp lệ không:

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, di chúc được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 655:

“a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật."

Hình thức của di chúc là phải được lập thành văn bản, di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực sẽ được coi là hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện nêu trên, do đó, di chúc của bố bạn để lại là chữ viết tay và chỉ có mình ông kí tên sẽ là di chúc hợp pháp. Ngoài ra, về thời hiệu khởi kiện về thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế là thời điểm bố bạn chết năm 2000, tính đến nay bố bạn chết đã được gần 16 năm, do đó, thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác đã chấm dứt nên di chúc của bố bạn sẽ được pháp luật công nhận.

Thứ hai, xây nhà trên mảnh đất nông nghiệp đó có ảnh hưởng đến việc làm sổ đỏ không?

Việc xây nhà này sẽ không ảnh hưởng đến việc bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn có thể sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi này và để được pháp luật hợp pháp hóa việc xây nhà trên đất nông nghiệp thì sau khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước hết, bạn sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với mảnh đất của bạn do được nhận thừa kế nên sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;”

Căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định tại khoản 1, 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Có thể trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn sẽ phải trả lại hiện trạng đất ban đầu đúng với mục đích sử dụng vốn có do hành vi xây nhà ở không phép trên đất không phải là đất ở. Việc bạn tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khi không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Đất của bạn là đất nông nghiệp, theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp sẽ gồm các loại sau:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác ….”

Do bạn không cung cấp thông tin loại đất nông nghiệp mà mình được hưởng thừa kế là loại đất nào và diện tích bạn dùng để xây nhà là bao nhiêu nên bạn có thể đối chiếu với quy định tại khoản 3 Điều 6, khoản 2 của hai Điều 7 và 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về số tiền mà bạn phải nộp phạt. Ngoài ra, gia đình có thể bị áp dụng biện pháp khôi phục lại tình trạng đất lúc trước, tức là dỡ căn nhà đã xây dựng.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần chuyển mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất nói trên để chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất bạn đều tiến hành ở Ủy ban nhân dân huyện nơi có mảnh đất. Để được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải xem xét mình có đủ căn cứ theo quy định tại Điều 53 Luật đất đai năm 2013:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xin cấp phép xây dựng nhà bạn có thể tham khảo tạị bài viết:  Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện xây nhà trên đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Di chúc hợp lệ và xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv. Bùi Thảo – Công ty Luật Minh Gia.