Tuấn Luật sư

Đặt cọc theo quy định pháp luật

Pháp luật quy định về biện pháp đặt cọc như thế nào? Các bên cần phải thương lượng, thỏa thuận ra sao để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Luật Minh Gia hướng dẫn các quy định liên quan đến biện pháp đặt cọc như sau:

1. Luật sư tư vấn luật dân sự

Nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, Bộ luật Dân sự quy định về biện pháp bảo đảm nói chung và biện pháp đặt cọc nói riêng có ý nghĩa tác động rất lớn đến các bên trong giao dịch dân sự. Điều này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Do đó, nếu bạn có vướng mắc và có nhu cầu áp dụng biện pháp đặt cọc trong các giao dịch dân sự. Bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến biện pháp bảo đảm bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Quy định của pháp luật về biện pháp đặt cọc

Đặt cọc là kết quả của sự thảo thuận của các bên mà không xuất phát từ hành vi pháp lý đơn phương nên chủ thể của đặt cọc bao giờ cũng phải có hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên nhận cọc hay bên nhận đặt cọc

- Đối tượng của đặt cọc

Trong quan hệ đặt cọc, hành vi của các bên chủ thể sẽ tác động vào một tài sản cụ thể nào đó. Những tài sản này chính là đối tượng của biện pháp đặt cọc. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, tức là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Tuy nhiên để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản theo quy định phải đáp ứng điều kiện luật định.

Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là Đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ, (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005). Năm 2002, TAND tối cao đã có công văn hướng dẫn nghiệp vụ: “Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các giao dịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi là vô hiệu”. Theo đó, các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị vô hiệu nhưng thực tiễn xét xử lại không ít các bản án của Tòa án lại tuyên bố hợp đồng không vô hiệu.

Tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác.

Thông qua quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 có thể nhận thấy tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản, bất động sản như trong các biện pháp bảo đảm khác. Và các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý. Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.

- Chủ thể của đặt cọc

Chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung là những người tham gia quan hệ pháp luật đó. Chủ thể của bất kì quan hệ pháp luật nào cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 122 BLDS 2005 thì: “người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự... Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”. Như vậy, nếu các bên muốn tham gia vào giao dịch đặt cọc cũng phải đáp ứng hai điều kiện trên.

Như đã phân tích ở trên, tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên nhận cọc hay bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có thể trở thành bên nhận đặt cọc.

- Mục đích của đặt cọc

Tùy vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.

Khác với các biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập, tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ.

Mục đích của đặt cọc do các bên chủ thể thỏa thuận. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của đặt cọc.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc  đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Đối với trương hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Trong quá trình này tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất cứ lúc nào khi có hành vi vi phạm xảy ra.

- Hình thức của đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1, Điều 358 BLDS: “ Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”. Như vậy, pháp luật quy định thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản, nếu hai bên chủ thể chỉ thỏa thuận miệng thì thỏa thuận đó sẽ không có giá trị pháp lý. Khi đó, đối tượng của thỏa thuận sẽ không có chức năng bảo đảm  và sẽ trở thành một phần nghĩa vụ được thực hiện trước.

Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành. Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên.

- Xử lý tài sản đặt cọc

Thông thường có hai phương thức xử lý tài sản đặt cọc nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung là do các bên thỏa thuận hoặc bán đấu giá. Theo đó nếu các bên có thỏa thuận thì tài sản đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc có nhưng trái pháp luật thì tài sản đặt cọc xử lý theo quy định của pháp luật:

+ Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trở về cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

+ Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.

---------------

Tham khảo tình huống luật sư tư vấn pháp luật Dân sự qua tổng đài: 1900.6169 như sau:

Câu hỏi - Nghĩa vụ bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Chào luật sư! Tôi có việc muốn nhờ luật sư tư vấn : Thang 11/2016 tôi có đặt cọc mua của công ty A lô đất khoảng 220 mét vuông với mức giá khoảng 2,2 triệu/mét vuông. Tôi đặt cọc 50 triệu đồng. Công ty A đã ghi khá chi tiết vị trí lô đất, diện tích, giá cả vào hợp đồng đặt cọc.Tuy nhiên sau đó giá đất sốt lên, công ty A bán cho một công ty khác giá gấp đôi thời điểm tôi đặt cọc mà không hề báo cho tôi biết.Gần đây tôi gặp hỏi thì công ty A xin lỗi và trả tôi tiền cọc và nói chịu phạt tiền cọc 50 triệu nữa.Tôi không chịu vì giá đất bây giờ tôi không thể mua được với diện tích thời kỳ tôi đặt cọc( nếu bên A từ chối bán cho tôi ngay thời kỳ đó thì tôi đã mua được lô đất khác).Vậy tôi phải làm gì bây giờ, có thể kiện bên công ty A được không? hay phải chấp nhận tiền cọc và tiền đèn bù tương đương tiền cọc do bên công ty A đề xuất, xin cám ơn luật sư.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Nghĩa vụ của bên nhận cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc?

>> Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Theo đó, vì công ty A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên bạn có quyền yêu cầu công ty A thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo điều khoản thỏa thuận của hai bên trên hợp đồng. Trường hợp, không đồng ý thì bạn có quyền khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân để giải quyết.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.

Gọi ngay