Chủ đầu tư có được nhận cọc bán nhà ở xã hội khi chưa được cấp phép xây dựng hay không?

Câu hỏi tư vấn: Dạ cho em hỏi, ngày 3/10/2019 em đã đặt cọc cho công ty A  số tiền 50 triệu đồng để mua căn chung cư thuộc diện nhà ở xã hội. Sau đó em mới thấy thông cáo báo chí của chủ đầu tư là sở xây dựng chưa cho phép bán hay giữ chỗ nhà ở xã hội (đăng trước 3/10 nhưng do em không tìm hiểu kĩ nên ko biết). Giờ em yêu cầu A trả lại 50 triệu và thanh lý giấy đặt cọc nhưng họ không chịu. Lý do là họ đang làm thủ tục và sẽ được sở cho phép bán trong nay mai. Giấy đặt cọc viết tay, không có công chứng ạ. Xin tư vấn dùm em làm sao để lấy lại dc tiền đã bị lừa đảo. Em cảm ơn rất nhiều.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia. Trong trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, đối với vấn đề bán nhà ở xã hội .

Căn cứ tại khoản 2 Điều 63 Luật nhà ở 2014 qui định về việc Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:

“ 2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Do đó, nếu Công ty A là chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư thuộc diện nhà ở xã hội mà chưa đáp ứng đủ các điều kiện tại Khoản 2 điều Luật này thì sẽ không được phép giao bán,thuê mua.

Thứ hai, đối với vấn đề đặt cọc mua nhà ở xã hội

Tại Điều 328 – Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau: 

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Đồng thời tại Khoản 4, 5 – Điều 63 – Luật Nhà ở quy định: 

"4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.

Do đó căn cứ theo qui định trên thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được ký kết hợp đồng đặt cọc nếu đáp ứng đủ các điêu kiện qui định tại điểm a,b Khoản 2 Điều 63.Cụ thể

“a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý”

Như vậy, Công ty A được ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc khi đã đáp ứng đủ các điều kiện trên. Trong trường hợp nếu như Hợp đồng đặt cọc của bạn chưa hết hạn mà bạn yêu cầu thanh lý hợp đồng thì bạn sẽ không được nhận lại số tiền đã đặt cọc vì trường hợp này bạn là bên đang vi phạm Hợp đồng.  .

Trường hợp nếu chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên (điểm a,b khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở) thì chủ đầu tư sẽ không được phép ký kết hợp đồng đặt cọc với bạn. Việc chủ đầu tư ký Hợp đồng đặt cọc với bạn là trái qui định của pháp luật.  Bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc. Nếu chủ đầu tư không hoàn lại tiền cọc cho bạn thì bạn có thể Nộp đơn lên Toà án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu để lấy lại số tiền mà bạn đã đặt cọc.