Bị chủ cho thuê đất đòi lại đất thuê khi chưa đến hạn hợp đồng có được tiếp tục thuê?

Nội dung tư vấn: Chào luật sư, em được biết bên mình có tư vấn miễn phí nên em mạo muội gửi 1 email xin hỏi luật sư về vấn đề của em.Vc em có thuê 1 lô đất. Được hợp đồng 3 năm, hợp đồng không được công chứng. Nhưng nay vc em mới làm được 10 tháng thì bên chủ nhà bán đất nhưng không báo trc, và đòi lấy lại đất trc thời hạn. Vậy bên chủ đất mới họ có quyền lấy lại đất hay không trong hợp đồng không ghi phải đền bù bao nhiêu, chỉ ghi bên cho thuê chỉ dc lấy lại đất khi hết thời hạn hoặc khi bên thuê làm sai hợp đồng. Vậy em có dc tiếp tục thuê cho đến khi hết hợp đồng ko ạ? bên em chồng tiền 1 năm 1 lần ạ. Xin luật sư bớt chút thời gian tư vấn giúp em với ạ. em cảm ơn rất nhiều

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Bạn có giao kết hợp đồng với người chủ đất về việc thuê 1 lô đất, hợp đồng cs thời hạn 3 năm, không được công chứng hay chứng thực. Điều 500 BLDS 2015 quy định:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là 1 loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2014 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của bạn là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau nên hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực nên hợp đồng của bạn trên thực tế vẫn có hiệu lực, 2 bên vẫn có những quyền và nghĩa vụ với nhau theo quy định của BLDS 2015 trong đó, bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê theo quy định tại Điều 478 BLDS 2015:

“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Trong trường hợp này, bên cho bạn thuê đất đã có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng với phần đất này và đòi lại đất trước khi hết hạn cho thuê trong hợp đồng mà không báo trước. Vì 2 bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng về thời hạn của hợp đồng là 3 năm thì bên cho thuê sẽ đòi lại tài sản thuê khi đã hết hạn hợp đồng hoặc bên thuê có sự vi phạm nghĩa vụ, làm hư hại đến tài sản thuê. Việc đòi lại tài sản thuê trước thời hạn trong hợp đồng của bên cho thuê là việc bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn nhưng không phải do bạn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc do sự thỏa thuận giữa các bên nên theo quy định tại Điều 428 BLDS 2015:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Như vậy, vì bên kia đã đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn nên hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm có thông báo chấm dứt nên bạn sẽ không thể tiếp tục thuê đến hết thời hạn thuê được. Tuy nhiên, vì việc chấm dứt hợp đồng với bạn là không có căn cứ theo quy định của pháp luật và bên cho thuê đã không báo trước với bạn, trường hợp việc chấm dứt này gây ra thiệt hại với bạn, bạn có quyền yêu cầu người này bồi thường thiệt hại cho mình.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia