Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia,Hiện nay tôi có một số thắc mắc về việc Thế chấp nhà ở có sẵn và Nhà ở hình thành trong tương lai như sau.

- Khách hàng của tôi có mua căn hộ chung cư, Dự án này có đặc thù là hoàn thiện xây dựng xong mới đem ra bán. Sau khi kí hợp đồng và thanh toán đợt 1 (20-30% giá trị căn hộ), CĐT sẽ bàn giao nhà cho KH để ở luôn, 12 tháng sau kể từ ngày kí hợp đồng KH mới phải đóng nốt (70-80% giá trị nhà còn lại), sau đó sẽ nộp hồ sơ làm Sổ đỏ cho CĐT. KH của tôi ký hợp đồng với CĐT sau 1/7/2015.

- Hiện nay, KH này đang có nhu cầu vay vốn tại Ngân hàng để thanh toán tiền nhà cho CĐT. Sau khi KH đã đóng xong 1 phần tiền đợt 2, đợt cuối là Ngân hàng giải ngân cho CĐT. Tôi có thắc mắc là: Nhà của dự án này sẽ thuộc đối tượng là Nhà ở sẵn có hay Nhà ở hình thành trong tương lai? Vì theo Điều 3, Luật Nhà ở ban hành ngày 25/11/2014, định nghĩa giữa Nhà ở sẵn có là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và duoc đưa vào sử dụng. Còn "Nhà ở hình thành trong tương lai" là nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.  Vi khi Ngân hàng đi ký Hợp đồng thế chấp và Đi đăng ký Giao dịch Bảo đảm thì vẫn cho ký dưới dạng "Nhà ở hình thành trong tương lai" và Văn phòng đăng ký đất đai vẫn nhận hồ sơ và trả kết quả giao dịch bảo đảm.  Số tiền KH đóng + số tiền giải ngân của Ngân hàng cho CĐT liệu có được vượt quá 95% hay không? Nên tuân theo luật kinh doanh bật động sản sẵn có hay luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai? Hi vọng Công ty Luật Minh Gia có thể giải đáp thắc mắc này của tôi! Xin trân trọng cảm ơn! 

Trả lời tư vấn: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Nhà của dự án mà khách hàng của chị mua là thuộc đối tượng Nhà ở hình thành trong tương lai  trong hợp đồng thế chấp mà khách hàng đã kí với ngân hàng trước đó. Cụ thể Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

“1. Cầm cố tài sản.

2. Thế chấp tài sản.

3. Đặt cọc.

4. Ký cược.

5. Ký quỹ.

6. Bảo lưu quyền sở hữu.

7. Bảo lãnh.

8. Tín chấp.

9. Cầm giữ tài sản.”

Quan hệ giữa khách hàng của chị và chủ đầu tư thực chất chỉ là quan hệ mua bán trong dân sự. Và đối tượng ở đây là nhà ở hình thành trong tương lai. Và pháp luật điều chỉnh quan hệ này là Bộ luật Dân sự Đối tượng của quan hệ này không phải là đối tượng của Hợp đồng kinh doanh BĐS và không phải do pháp luật Kinh doanh BĐS điều chỉnh.

Tại Khoản 1 Điều 3 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định :

“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” 

Theo Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở:

“5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

Đối với căn hộ chung cư trên là thuộc đối tượng Nhà ở hình thành trong tương lai. vậy sẽ tuân theo luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể là Chương III Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

"Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này."

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hoàng Thủy Tiên - Luật Minh Gia