Phùng Gái

Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản của bên cho thuê với bên thuê?

Câu hỏi tư vấn: Tình hình là mình có đi thuê đất hợp đồng là 25tr/1 tháng, người cho thuê là chủ đất nhưng đã chuyển nhượng lại sổ đất cho ngân hàng BV. Nhưng người cho thuê trước đó đã chuyển nhượng cho ngân hàng ĐA sau đó mới chuyển cho BV. Khi tôi yêu cầu thấy sổ đỏ thì bên cho thuê dẫn tới ngân hàng ĐA lấy sổ đã giao từ trước là vẫn còn hiệu lực là chủ đất.

Sau đó tôi với người cho thuê làm hợp đồng thuê 3 năm (nhưng trong công chứng là 2 năm), tôi bây giờ mới biết công chứng và người cho thuê quen biết trước nên đã qua mặt tôi. Năm thứ 3 thì bên thuê bảo nếu bên mình chuyển năm 3 thì giảm hợp đồng còn 20tr/1 tháng năm cuối, nhưng làm tờ phụ lục hợp đồng riêng và đóng dấu công ty của bên thuê, nhưng đến năm thứ 2 thì bị bên Ngân hàng BV tới lấy đất và đưa hợp đồng cho thuê bên BV với bên chủ đất.

Vậy bây giờ tôi phải làm thế nào để kiện trong khi tôi đến thì bà ta trốn và chỉ cho nhân viên tiếp? Xin chân thành cảm ơn luật sư ạ.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: 

Theo thông tin cung cấp thì thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thuê đất thì bên cho thuê vẫn được công nhận là người sử dụng hợp pháp, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên của bên cho thuê. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được hợp đồng 1 năm thì phía ngân hàng BV liên hệ để lấy lại mảnh đất bạn đang thuê (khi này ngân hàng BV là người sử dụng hợp pháp, bên cho thuê chỉ là người thuê lại đất từ phía ngân hàng). Do đó, trong trường hợp này sẽ áp dụng quy định sau của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết. Cụ thể:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, đối chiếu quy định trên vì do lỗi là do bên cho thuê không thông báo về việc quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho phía ngân hàng và cũng không liên hệ với phía ngân hàng thỏa thuận để được phép thực hiện cho thuê lại tài sản (quyền sử dụng đất), dẫn tới việc bạn không được phép tiếp tục sử dụng quyền sử dụng với thời thuê trong 3 năm (ngân hàng yêu cầu hoàn trả). Theo đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại; trường hợp đã yêu cầu nhưng không được giải quyết, người đại diện của công ty từ chối không gặp mặt..  thì khi đó có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân đối với công ty này yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trân trọng!
CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.

Hotline: 1900.6169